Azərbaycanda bankdan ipoteka krediti götürmək çətindirmi? İndi kreditlər hansı şərtlərlə verilir? Son dəyişikliklərdən sonra bu prosesdə hansı yeniliklər var? İpoteka krediti götürmək üçün ən sərfəli variantlar hansıdır?
 
Bu mövzular Azərbaycan Beynəlxalq Bankı və «ASAN Radio»nun yeni layihəsi olan «Bank saatı» radio verilişində (hər cümə saat 19.05-də efirdə) müzakirə edilib. İpoteka kreditləri və bu sahədəki yeniliklərlə bağlı Azərbaycan Beynəlxalq Bankının (ABB) Səbail filialının müdiri Nuru Xəlilov və ABB-nın İpoteka şöbəsinin müdiri Emil Babayevin «Bank saatı»na müsahibəsini təqdim edirik:
 
-Nuru müəllim, Azərbaycan Beynəlxalq Bankı ipoteka krediti verir, elədirmi?
-Bəli, doğrudur.
 
-Bu il bankınız nə qədər ipoteka krediti verib və ümumiyyətlə nə qədər ipoteka krediti veriləcək müştərilərə?
-Bu il yanvar ayının 1-dən etibarən bizə ayrılmış 15 milyon manatdan artıq 8 milyon manatı verilib, bu 100-ə yaxın müştəri deməkdir. Amma ümumilikdə son 1 ildə biz 15 milyona yaxın krediti müştərilərin adına rəsmiləşdirmişik.
 
-Belə başa düşdüm ki bu ilin ikinci yarısında 7 milyon manat da kredit verilmək imkanı var?
-Mən deyərdim ki, bir qədər də artıq olacaq.
 
-Deməli kim ipoteka krediti istəyirsə ABB-na müraciət edə bilər...
-Təbii ki.
 
-Bildiyimiz kimi ipoteka kreditləri ilə bağlı dəyişikliklər oldu, dövlət başçısının sərəncamları oldu may ayında. Bu dəyişikliklər hansı məsələlərə aiddir, Emil müəllim izah edə bilərsinizmi?
-Əlbəttə. Son dəyişikliklər ölkə prezidenti cənab İlham Əliyevin vətəndaşlara göstərdiyi diqqətdir. Gəlin aydınlaşdıraq, dəyişikliklər nədən ibarətdir. Əsasən sahibkarlıqla məşğul olan Azərbaycan vətəndaşlarına aiddir ki, onların bundan öncə orta aylıq gəlirlilik 24 ay tələb edilirdi, rüblük sadələşdirilmiş vergi bəyannaməsi artıq 24 yox, 12 aya endirilib. Digər dəyişiklik ondan ibarətdir ki, sahibkarlığın özü iki istiqamətə bölünür, istehsalla məşğul olan sahibkarlar, xidmətlə məşğul olan sahibkarlar. Xidmətlə məşğul olan sahibkarların orta aylıq gəlirliliyinin 40 deyil, 70 faizi nəzərə alınır. Ən son yenilik və dəyişiklik ondan ibarətdir ki, inşa edilmiş çöxmənzilli yaşayış binalarının istismarının hansı müddətindən sonra kredit verilə bilər.
 
-Nuru müəllim, müştərinin gəlirləri ilə bağlı tələblər necədir? İpoteka krediti götürmək istəyənlər hansı gəlirlərə malik olmalıdır?
-Müştərinin mütləq qaydada rəsmi gəliri olmalıdır.
 
-Rəsmi gəlir dedikdə əmək müqaviləsi ilə olan gəlirləri nəzərdə tutursunuz?
-Əmək müqaviləsi olan, əmək haqqı alan müştərilər. Emil bəyin qeyd etdiyi kimi sahibkarlıq fəaliyyətindən əldə olunan gəlirlər göstərilə bilər.
 
-Kimsə xidməti müqavilə ilə işləyirsə bu da rəsmi gəlir sayıla bilər?
-Bəli. Bunun üçün onun müqaviləsi, elektron hokumət portalından əldə edilmiş çıxarış lazımdır, çünki işlədiyi yerin rəsmi olduğunu dəqiləşdirmək vacibdir. Bank hesabının çıxarışı lazımdır. Ən azı biz əmin olmalıyıq ki, bu müştəri hər ay stabil olaraq müəyyən miqdarda gəlirə malikdir.
 
-Tələb etdiyi kreditin həcminə uyğun olaraq əməkhaqqı da lazımı miqdarda olmaldır deməli...
-Yalnız istədiyi kreditdən söhbət getmir. Əgər mövcud krediti varsa onların aylıq ödənişləri, əgər evlidirsə ailə üzvlərinin minimum yaşayış xərcləri, kommunal ödənişlər və xərclər nəzərə alınmalıdır.
 
-Biz bunlara da toxunacağıq. Statistik məlumatalara görə ipoteka krediti götürənlər arasında bankirlər də çoxdur. Hər iki müsahibim bankirdir, sizin də ipteka kreditiniz var?
-Bəli, hər ikimizin ipoteka krediti var.
 
-Məndə də var. Emil müəllim, ipoteka krediti götürmək istəyən şəxsin gəlirləri ilə aylıq ödənişi arasındakı bağlılıq necədir? Bu məsələdə də dəyişiklik var?
-Bəli, fondun normativlərinə görə aylıq gəlirin 70 faizi götürülə bilər. Məsələn vətəndaşın aylıq gəliri 1000 manatdırsa o məbləğin 700 manatı ipoteka üçün ödəniş ola bilər.Amma son dəyişikliklərdən biri də ondan ibarətdir ki, vətəndaş əgər alacağı kreditin 40 faizini ilkin ödəniş edirsə qeyd etdiyimiz 70 faiz normativi qorunmur, buna ehtiyac qalmır, o cümlədən gəlirliliyi sübut etməyə ehtiyac da olmur.
 
-Yəni, mənim 1000 manat maaşım var, aylıq ödəniş kimi 700 manat ödəməyimə icazə verilir, amma mən məbləğin 40 faizini ilkin ödəniş etmişəmsə deməli aylıq ödənişləri istəsəm lap 1000 manat da ödəyə bilərəm, elə deyil?
-Bəli, elədir.
 
-Nuru müəllim, ipoteka krediti ilə alına bilən evlərin siyahısında da dəyişiklik olub. Dəyişikliklərdən sonra hansı evləri ipoteka krediti ilə almaq mümkündür?
-Ümumiyyətlə, ipoteka krediti ilə alınan evlərin mütləq qaydada Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışı, el arasında “Kupça” dedyimiz sənədi olmalıdır. Həmin o çıxarışı olmayan evlərə kredit verilmir. Son dəyişikliklərdən sonra isə 1 yanvar 1970-ci ilə qədər tikilən binalara kreditlərin verilməsi artıq mümkün deyil. Bunun səbəbi də həmin binaların əza şəraitində olması, istismara yararsız vəziyyətdə olmasıdır. Ona görə də müştərilərimizin diqqətinə çatdırırıq ki, ipoteka üçün ev axtaranda mütləq binanın tikilmə ilinə diqqət etsinlər. 1970-ci il yanvar ayının 1-dək tikilən evlərə meyl göstərməsinlər.
 
-Yeri gəlmişkən bir məlumatı paylaşım, bu barədə dəyiikliklər təsdiqləndikdən sonra əmlak bazarında 1970-ci ilədək tikilən binaların qiymətində azalma müşahidə edildi. Çünki sahibləri bilir ki, artıq bu evlər kreditlə alına bilməyəcək, nağd qiymət isə azalmalıdır.
-Ümumiyyətlə, son tendensiyalar da onu göstərir ki, müştərilər ən çox yeni evlərə üstünlük verir. Aztəminatlı ailərə köhnə tikililərə üz tuturlar, çünki yeni tikililərin sahəsi daha böyük olduğu üçün bahadır. Amma buna rəğmən yeni tikililərə maraq daha çoxdur.
 
-Emil müəllim, yeni dəyişikliklərdən sonra mövcud krediti olan insan təkrar kredit götürə bilərmi? Yəni aktiv kredit ödəyəndir, bu vəziyyəti ipoteka ödəməsi üçün maneə yaradırmı?
-Xeyr əlbəttə. Müraciət edib ipoteka krediti də götürə bilər. Müştəri filiala kredit üçün müraciət etdikdə onun mərkəzləşdirilmiş kredit reyestrindən kredit tarixçəsi çıxarılır və müştəri tam analiz olunur ki gecikmələri olub yoxsa yox. Əgər aktiv kreditlər üzrə gecikmələri varsa kredit bağlandığı təqdirdə müraciətə yenidən baxıla bilər. Hər bir nüans üzrə yoxlanılır, kredit düşürsə verilir. Amma hər bir krediti üzrə təkrarlı gecikmələri olursa həmin müştəriyə əlbəttə ki, ipoteka krediti verə bilmərik.
 
-İpoteka kreitində girov olsa da müştərinin məsuliyyətli olmasının rolu böyükdür. Bir neçə kreditdə gecikmə olubsa bu təsadüfi deyil, deməli riskli müştəridir. Bəs riskli müştərilər necə ödəyir kreditini?
-Normal qrafiklə tam nəzarət çərçivəsində ödəyirlər, şüçürlər olsun ki hələ problemimiz olmayıb.
 
-Bildiyimə görə sahibkarların ipoteka krediti almasında da dəyişikliklər var.
- Ümumiyyətlə, sahibkarlarla bağlı bu məsələdə bir qədər məlumatsızlıq var. Həmişə rəsmi gəlirlərdən danışarkən söhbət ondan gedirdi ki, əmək müqaviləsi və əməkhaqqı olmalıdır, bank hesabı vacibdir. Amma sahibkarlar bu prosesdən bir qədər kənardadır. Stastitikaya görə də kredit götürən sahibkarların sayı çox azdır. Baxmayaraq ki onların gəliri çoxdur.
 
-Nuru müəllim, yeni nə dəyişiklik var, sahibkarlar necə götürə biləcək  ipoteka kreditini?
-Bizim ləng sahibkarlarla bağlı mühim bir dəyişiklik var, bu onların xeyrinə olan dəyişiklikdir. Əgər müştərinin iş stajı 6 aydan azdırsa, məsələn 3 aydırsa biz onun rəsmi müqaviləsi varsa, elektron hökumət portalında işləməsi barədə məlumat varsa biz onun 3 ay ərzində qazandığı gəlirləri götürüb 6 ay ərzində orta aylıq gəlirini tapırıq. Tutaq ki bu adam 1000 manat əməkhaqqı alır,3 ayda bu 3000 edir. Bu o demək deyil ki biz ona 1000 manat kimi baxırıq, hesabladıqda 6 ay ərzində orta aylıq gəliri 500 manat kimi qəbul edirik. Bu halda o kredit üçün müraciət edə bilər, analiz etdikdən sonra biz ona kredit verə bilərik.
 
-Deməli əvvəl ipoteka üçün müraciət edən şəxs azı 6 ay işləməli idisə indi 3 ay kifayət edir?
-Bəli, doğrudur. Amma müştərinin 3 ayda qazandığı gəlir 6 yerə bölünür.
 
-Deməli əvvəl hətta 2000 manat maaşı olan biri 6 ay işləməyibsə ipoteka üçün müraciət edə bilmirdi...
-Bəli, indi 3 ay işləyib hər aya 2000, yekunda 6000 əməkhaqqı alırsa biz o məbləği 6-ya bölürük, aylıq gəliri 1000 manat kimi qəbul edirik.
 
-Bəs sahibkarlar?
- Sahibkarların sayının az olmasından başlayaq. Sahibkarların əksəriyyətində ola bilsin məlumat qıtlığı var ki, belə bir imkan, şərait var onlar üçün. Biz 200 müştəriyə kredit vermişiksə onlardan 5-6 nəfəri sahibkar olub.
 
-Baxmayaraq ki, onların gəliri çoxdur.
-Bəli onların gəliri əməkhaqqından daha çoxdur. Sahibkarlara olan güzəştlərə gəlincə isə, əvvəl tələb vardı ki fasiləsiz fəaliyyətləri 24 ay olmalıdır, amma yeni qərardan sonra bu 12 aya endirilib. Sahibkar 12 ay fasiləsiz fəaliyyət göstəribsə, vergi bəyannamələrini təqdim edibsə o banka ipoteka krediti üçün müraciət edə bilər. Bizə müraciət etdikdə o vergi bəyannaməsini gətirir, hər rüb üçün onun müəyyən qədər dövriyyəsi var. Biz o dövriyyəyə əsasən sahəsindən əsasən - əgər xidmət sahəsindədirsə 70 faizini, əvvəl bu 40 faiz idi, istehsal sahəsindədirsə 20 faizini gəlir kimi götürə bilərik.
 
-Gəlin bunu misallarla aydınlaşdıraq. Tutaq ki, kimsə ayaqqabı sexinin sahibidir, aylıq övriyyəsi 3000 manatdır. Onun gəliri necə hesablanır?
- Deməli onun gəliri rüblük 9000, illik 36 000 manatdır. Biz bu şəxsin rüblük gəlirinin, yəni 9000 manatın 20% – 1800 manat  götürürük. Səbəb odur ki, bu adam istehsalla məşğuldur. Əgər xidmət sahəsi olsaydı o zaman 9000 manatın 70 faizini – 6300 manat götürərdik. Amma istehsalla məşğul olan və rüblük 9000 gəliri olan şəxsdən hesabladığımız 1800 manat da kifayət edər ki o ipoteka krediti götürsün.
 
-Mağazası olan sahibkarlar necə? Ticarət xidmət sayılır?
-Bəli, onlardan 70 faiz götürülür. Əgər vergi idarəsində fəaliyyətini dondurması ilə bağlı müraciəti yoxdursa, bəyannamələrini vaxtında təqdim edibsə, 12 ay fasiləsiz fəaliyyətdə olubsa onlar ipoteka üçün müraciət edə bilərlər. Amma bəyannamədə də gəlir müvafiq miqdarda olmalıdır ki, biz ona uyğun hesablama apara bilək.
 
-Emil müəllim, yeni qaydalara görə ipoteka kreditlərinin restrukturizasiyası mümkün olacaq, yəni müştəri krediti ödəməkdə çətinlik çəkərsə onun şərtlərinə yenidən baxıla bilər. Bu hansı müştərilərə aiddir və ona hansı güzəştlər oluna bilər?
-Bu imkanlar mövcuddur. Bu müştərinin evinin dəyişmək istəyindən, ödənişində hər hansı problem yaranmasından qaynaqlana bilər. Müştəri  başqa bir şəxs tapa bilər ki, evini almaq istəsin. O evi o halda ala bilər ki, bankdakı kreditini tam bağlasın. Bağladıqdan sonra bank da girovdan azad olur, gedib alqı-satqılarını edə bilərlər. Digər halda, elə bir müştəri tapa bilər ki, onun evini almaq istəyir, sadəcə əlində tam məbləğ yoxdur. O zaman güzəştli və ya adi kateqoriyadırsa hərəsi özülüyündə analiz olunur ki, kateqoriyaya uyğundur yoxsa yox. Sonra həmin sahə üzrə adlanma, adı dəyişmə mümkündür.
 
-Tutaq ki mənim evim var, ipoteka krediti ilə almışam, 1 otaqlı mənzildir, amma mənə kifayət etmədiyi üçün 2 otaqlı ilə dəyişmək istəyirəm. Amma 1 otaqlı mənzilim ipotekada olduğuna görə başqa bir müştəri gəlib mənə hansı məbləği ödəməlidir? Evi qiymətləndiririk, ödənmiş və ya qalıq hissə çıxılır?
-Kreditin qalıq məbləği keçir onun adına. Məsələn ipoteka kreditinin miqdarı 100 000-dirsə və qalıq miqdar 70 000 qalıbsa o miqdar keçirilir evi alan şəxsin adına. Birinci ev sahibinin ödədiyi 30 min manatı isə evin ilk sahibi ilə sonrakı sahibi arasında razılıq əsasında ödəyirlər.
 
-Deməli qiymətləndirmə müştərilər arasında aparılır. Bəs ikinci mü.tərinin adına borc köçürülmədən öndə yoxlanılır?
-Əlbəttə. Hər kateqoriya üzrə analiz edilir. Kreditin şərtlərinə tam cavab verməlidir.
 
-Ödəməsində çətinlik yaşayan müştəriyə başqa hansı güzəştlər tətbiq edilir?
-Müştəri başqa bir şəxsə evini tamamilə sata da bilər. Amma kreditin bağlanması şərti ilə. Bu halda bank evi girovdan azad edir və tərəflər alqı-satqı edirlər.
 
-Kreditlərə zəmanət verilməsi məsələsi də var, yeniliklərə bu da daxil oldu. Bu hansı formada həyata keçiriləcək, hansı kreditlərə veriləcək zəmanət?
-Bəli, ən son dəyişikliklərdən biri də odur. Bu qərarlar çıxarıldıqda həm müştəri, həm də bank düşünülüb. Vəziyyət elə gətirə bilər ki, bank da zərərə uğraya bilər, müşətrinin ödənişində hər hansı bir problem də yarana bilər. Buna görə belə dəyişikliklər edilib. Tariflər də İpoteka Fondunun müşahidə şurasının üzvləri tərəfindən müəyyən olunur. Bu kredit müddətindən və kreditin məbləğindən asılı olaraq dəyişə bilər. Güzəştli ipoteka xidmətləri üzrə maksimum illik faiz dərəcəsi 3.7, adi kreditlər üzrə 7.8 faiz müəyyən olunub. Əsas məqamlardan biri də odur ki, əgər kreditdə hər hansı bir problem yarandı və ev məhkəməyə yönəldisə bu zaman evi alarkən 100 000 idisə, 20 faiz ödəniş edilsi və 80 000 qalıb. Müştərii 5000 ödəyib, kredit qalıq məbləği də 75 000 təşkil edir. Kreditdə problem yaranıbsa yenidən qitymətləndirmə edilir, hərraca çıxarılır. Məlum olur ki evin dəyəri 73 000 təşkil edir. Arada 2 min fərq yaranır. Bu fərq fond tərəfindən ödənilir. Bu kimi hallar həmişə ola bilər və heç kimin günahı deyil. Bunun üçün zəmanət verilir və xüsusi tarifləri və ödənişləri var ki, nəzərə alınır.
 
-Doğrudan da girovun dəyəri aşağı düşür, çünki əmlak bazarında qiymət dəyişikliyi baş verir, müştəri öz girovunu da verəndə bank zərərdə qalır, verdiyi pulu geri qaytara bilmir, elədirmi Nuru müəllim?
-Bu kimi hallar çox az olur. Olması üçün böyük iqtisadi şok olmalıdır ki, evin dəyəri birdən birə 25 faiz düşsün.

Fed.az