Müəllif: Şəbnəm İbrahimxəlilova,Banco.az
Mənzil almaq əksər insanlar üçün uzunmüddətli yığım və ciddi maliyyə planlaşdırması tələb edən qərardır. Alıcılar adətən daşınmaz əmlak bazarını araşdırarkən mənzilin sahəsinə, yerləşdiyi əraziyə, binanın vəziyyətinə və satış qiymətinə diqqət yetirirlər. Lakin mənzilin əldə olunması üçün tələb olunan ümumi məbləğ heç də həmişə elandakı qiymətlə məhdudlaşmır.
Alqı-satqı prosesində notariat və dövlət qeydiyyatı ödənişləri, vasitəçi xidmətləri, sığorta, qiymətləndirmə, təmir və digər məsrəflər də ortaya çıxır. Mənzil ipoteka krediti ilə alındıqda isə bu xərclərə bank və kredit rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı ödənişlər əlavə olunur. Nəticədə alıcının ilkin hesablamalarından daha çox vəsaitə ehtiyacı yarana bilər.
Sənədləşmə üçün nə qədər pul lazımdır?
Azərbaycanda daşınmaz əmlakın alqı-satqısı notariat qaydasında təsdiqlənmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Bu prosesin ilk xərclərindən biri notariat ödənişləridir.
Azərbaycan Notariat Palatasının məlumatına görə, Bakıda yaxın qohum olmayan şəxslər arasında daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsinin təsdiqi üçün 280 manat dövlət rüsumu və 42 manat xidmət haqqı ödənilir. Beləliklə, yalnız müqavilənin notarial təsdiqi üçün ümumilikdə 322 manat tələb olunur.
Sumqayıt, Gəncə və Abşeron rayonunda bu məbləğ 225,40 manat, digər şəhər və rayonlarda isə 161 manat təşkil edir. Yaxın qohumlar arasında əmlakın özgəninkiləşdirilməsi zamanı daha aşağı rüsum tətbiq edilir.
Notariat mərhələsindən sonra mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması məsələsi gəlir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məlumatına əsasən, çıxarışın verilməsi üçün dövlət rüsumu ilə yanaşı, müvafiq xidmət haqqı da nəzərdə tutulur. Texniki sənədlərin, o cümlədən texniki pasport və plan-ölçünün əldə edilməsi də əlavə xərc yarada bilər. Bu ödənişlərin məbləği göstərilən xidmətin növündən və icra müddətindən asılı olaraq dəyişir.
Burada vacib məqam ondan ibarətdir ki, alıcı yalnız müqavilənin təsdiqi üçün tələb olunan məbləği deyil, mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı bütün ödənişləri əvvəlcədən hesablamalıdır.
Vasitəçi xidmətləri də büdcəyə daxildir
Mənzil axtaran şəxslərin bir qismi əmlak agentliklərinin və maklerlərin xidmətindən istifadə edir. Bu zaman vasitəçi komissiyası da alış prosesinin əlavə xərclərindən birinə çevrilir.
Komissiyanın məbləği agentliyin xidmət şərtlərindən və tərəflər arasında razılaşmadan asılıdır. Buna görə alıcı mənzilə baxışdan və ya alqı-satqı mərhələsinə keçməzdən əvvəl vasitəçinin xidmət haqqını kimin ödəyəcəyini və məbləğin necə müəyyənləşdirildiyini dəqiqləşdirməlidir.
Məsələn, 150 min manatlıq mənzilin alışında vasitəçi xidmətinə görə 2 faiz komissiya nəzərdə tutulursa, bu, əlavə 3 min manat xərc deməkdir. Bu rəqəm bazar üzrə vahid və məcburi tarif deyil, mümkün komissiyanın ümumi büdcəyə təsirini göstərən şərti hesablamadır.
Təmir xərcləri mənzilin qiymətini dəyişir
Mənzilin satış qiymətindən əlavə nəzərə alınmalı əsas məsrəflərdən biri də təmirdir. Xüsusilə təmirsiz yeni tikililərdə alıcı mənzili yaşayış üçün yararlı vəziyyətə gətirmək məqsədilə əlavə vəsait ayırmalı olur.
Təmirin dəyəri mənzilin sahəsindən, istifadə olunacaq materialların keyfiyyətindən, işçilik qiymətlərindən və görüləcək işlərin həcmindən asılıdır. Elektrik və santexnika sistemlərinin qurulması, döşəmə və divar işləri, qapı-pəncərələrin quraşdırılması, mətbəx və sanitar qovşağın hazırlanması ümumi xərci artıran əsas istiqamətlərdir.
Bundan başqa, mənzilin alınmasından sonra mebel, məişət texnikası, işıqlandırma və digər məişət ehtiyacları üçün də vəsait tələb olunur. Bu səbəbdən təmirsiz mənzilin satış qiymətinin daha aşağı olması onun avtomatik olaraq daha sərfəli seçimə çevrildiyi demək deyil.
Alıcı hazır təmirli mənzillə təmirsiz mənzilin qiymətlərini müqayisə edərkən gələcək təmir və təchizat xərclərini də hesablamalıdır.
İpoteka ilə alışda əlavə ödənişlər artır
Mənzil ipoteka krediti hesabına alındıqda alıcının qarşısına əlavə maliyyə öhdəlikləri çıxır. Buraya ilkin ödəniş, əmlakın qiymətləndirilməsi, sığorta, bank komissiyaları, notariat və ipotekanın dövlət qeydiyyatı ilə bağlı xərclər daxildir.
Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun məlumatına görə, adi ipoteka kreditlərində ilkin ödəniş mənzil dəyərinin ən azı 15 faizini, güzəştli ipoteka kreditlərində isə ən azı 10 faizini təşkil etməlidir. İlkin ödənişin dəqiq məbləği kreditin şərtlərindən və qiymətləndirilmiş əmlak dəyərindən asılıdır.
Məsələn, 150 min manat dəyərində mənzil alan şəxs adi ipoteka şərtləri ilə minimum 22 500 manat ilkin ödəniş etməlidir. Güzəştli ipoteka üçün bu məbləğ 15 min manatdır.
Bununla belə, ilkin ödəniş ipoteka ilə mənzil almağın yeganə ilkin xərci deyil. Fondun açıqladığı şərtlərə əsasən, borcalan qiymətləndirmə və sığorta xərclərini, həmçinin rəsmiləşdirmə ilə bağlı ödənişləri də nəzərə almalıdır. İpoteka kreditinin rəsmiləşdirilməsi zamanı əmlakın girov kimi dövlət qeydiyyatına alınması da tələb olunur. mcgf.gov.az
Sığorta və kommunal ödənişlər unudulmamalıdır
Daşınmaz əmlakın əldə edilməsindən sonra da müəyyən ödənişlər davam edir. Bunlardan biri əmlakın icbari sığortasıdır. Azərbaycanda fiziki və hüquqi şəxslərə məxsus daşınmaz əmlakın icbari sığortası qanunvericiliklə nəzərdə tutulub. Sığortanın dəyəri əmlakın yerləşdiyi əraziyə və növünə uyğun müəyyən edilir.
Bundan əlavə, mənzilin yerləşdiyi binada lift, mühafizə, təmizlik və digər idarəetmə xidmətləri üçün aylıq ödənişlər tələb oluna bilər. Bu məbləğlər binanın idarəetmə modelindən və göstərilən xidmətlərin həcmindən asılıdır.
Alıcı mənzili təhvil almadan əvvəl elektrik, qaz, su və digər kommunal xidmətlər üzrə mövcud borcları da yoxlamalıdır. Əvvəlki mülkiyyətçinin dövründən qalan ödənişlərin vəziyyətinin dəqiqləşdirilməsi sonradan yarana biləcək mübahisələrin qarşısını almağa kömək edir.
Əmlakın real dəyəri necə hesablanmalıdır?
Mənzil alarkən əsas səhvlərdən biri bütün büdcəni yalnız satış qiymətinə uyğun müəyyənləşdirməkdir. Halbuki əmlakın alıcıya faktiki başa gələn dəyəri bir neçə xərcin cəmi əsasında formalaşır.
Məsələn, 150 min manatlıq mənzil alan şəxsin qarşısına notariat, dövlət qeydiyyatı, vasitəçi xidməti, təmir, sığorta və digər ödənişlər çıxa bilər. İpoteka kreditindən istifadə edildikdə isə ilkin ödəniş və kreditin rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı məsrəflər də ayrıca hesablanmalıdır.
Buna görə əmlak seçimi zamanı yalnız satış qiymətini deyil, mənzilin alınmasından yaşayış üçün tam hazır vəziyyətə gətirilməsinə qədər tələb olunan ümumi məbləği hesablamaq daha düzgün yanaşmadır. Əks halda, alıcı mənzili əldə etdikdən sonra əvvəlcədən nəzərə almadığı xərclərlə üzləşə və maliyyə planını yenidən qurmalı ola bilər.
