Müəllif: Gülnar Əhmədli, Banco.az
Əmlak bazarındakı cari vəziyyətə və qiymətlərin istiqamətinə aydınlıq gətirmək üçün bir neçə mühüm kontura diqqət yetirməliyik. Əvvəla nəzərə almaq lazımdır ki, əmlak bazarı təcrid olunmuş bir sektor deyil, bütöv iqtisadiyyatın ayrılmaz tərkib hissəsidir. Hal-hazırda ölkə iqtisadiyyatında çox ciddi likvidlik problemi var; bütün sahələr üzrə likvid manat defisiti yaşanır. Bank sektorunda kredit faizləri və əmanət faizləri olduqca yüksəkdir. Sahibkar və ya vətəndaş borclanan zaman bu vəsaiti həddindən artıq yüksək faizlərlə cəlb edir ki, bu da iqtisadiyyatda durğunluğa, resessiyaya və Ümumi Daxili Məhsulun dinamikasında geriləmələrə gətirib çıxarır. Təbii ki, bu ümumi iqtisadi mənzərə əmlak sektoruna da birbaşa təsir göstərir.
Bunu Banco.az-a əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov hazırda mənzil bazarındakı mövcud vəziyyəti şərh edərkən deyib.
Qiymət artımının kök səbəbləri: İnzibati və fiskal amillər
Əmlak sektorunda isə məsələ daha dərindir. 2020-ci ildən başlayan tənzimləmələrdən və inzibati qaydaların tətbiqindən sonra qiymətlərdə çox ciddi artımlar başladı. Son 5 il ərzində respublikanın şəhər və rayonlarında yeni tikilən binalarda qiymətlər bəzi ərazilərdə 120%, bəzilərində isə 150% artıb.
Bu artım bazarın təbii inkişafından yox, iki əsas inzibati təsirdən qaynaqlanır:
Tikinti əmsallarının azaldılması: Yeni tikilən binalarda tikinti sıxlığı əmsalları kəskin aşağı salındı. Əvvəllər 1 hektar torpaq sahəsində 60-70 min m² yaşayış sahəsi tikmək mümkün idisə, yeni qaydalarla bu həcm 20-22 min m²-ə qədər endirildi.
Vergi yükünün kəskin artırılması: Əvvəllər respublikanın şəhər və rayonları vergi zonalarına bölünmüşdü və sabit vergi sövdələşməsi tətbiq olunurdu. Məsələn, Bakı şəhəri üzrə bu rəqəm 1 kvadratmetr üçün 67 AZN ilə 140 AZN arasında dəyişirdi. Həmin mexanizm ləğv edildi və hazırda tikintidə 18% Əlavə Dəyər Vergisi (ƏDV), 20% mənfəət vergisi və vəsaiti nağdlaşdıran zaman 10% dividend vergisi tətbiq olunur. Nəticədə Bakı şəhəri üzrə 1 kvadratmetrə düşən təxminən 120 AZN-lik vergi yükü bəzi yerlərdə 1000 AZN-ə yaxınlaşmışdır.
F. Xəlilov bildirib ki, iqtisadi resessiya və durğunluq fonunda vətəndaşların alıcılıq qabiliyyəti aşağı olduğu üçün bu maya dəyəri artımının real yükünü bazar hələ tam hiss etməyib: "Tikinti şirkətləri istədikləri mənfəət marjası ilə sata bilmirlər və məcburiyyətdən minimum gəlirlə işləyirlər. Əgər qarşıdakı 5 ildə ölkə iqtisadiyyatı illik 3-4%-lik sabit artım tempinə qayıdarsa və alıcılıq qabiliyyəti güclənərsə, bu yığılıb qalmış xərclər qiymətlərdə dərhal özünü göstərəcək və qiymətlərdə daha 20-30% əlavə artım müşahidə olunacaq".
Bizi sosial şəbəkələrdən izləyin!!
